§ 1 Mietrechtsgesetz (kurz MRG) legt fest, auf welche Mietverhältnisse es Anwendung findet. Je nachdem, ob das MRG voll, teilweise oder gar nicht zur Anwendung kommt, ergeben sich wesentliche Unterschiede für Mieter und Vermieter:

• Volle Anwendbarkeit des MRG:
  • Umfassender Mieterschutz, insbesondere hinsichtlich Mietzinsbildung, Kündigungsschutz und Befristungsregelungen.
  • Mietzinsobergrenzen und Möglichkeit der gerichtlichen Mietzinsüberprüfung.
  • Einschränkungen bei Kündigungen durch den Vermieter (z. B. nur aus bestimmten gesetzlich geregelten Gründen zulässig).
• Teilweise Anwendbarkeit des MRG:
  • Nur bestimmte Bestimmungen des MRG gelten, insbesondere in Bezug auf Kündigungsschutz und Befristungsregelungen.
• Keine Anwendbarkeit des MRG:
  • Der Mietvertrag unterliegt ausschließlich den Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB).
  • Keine gesetzlichen Mietzinsobergrenzen – Mietzins kann grundsätzlich frei vereinbart werden.
  • Kündigungsmöglichkeiten können weitgehend frei vereinbart werden, ohne den Schutzmechanismen des MRG zu unterliegen.

1. Grundsätzlicher Anwendungsbereich

Das MRG gilt für die Miete von:

• Wohnungen und einzelnen Wohnungsteilen,
• Geschäftsräumlichkeiten aller Art (z. B. Büros, Werkstätten, Magazine),
• den dazu mitgemieteten Haus- oder Grundflächen (z. B. Parkplätze, Hausgärten),
• genossenschaftlichen Nutzungsverträgen über solche Objekte.

2. Ausnahmen vom Anwendungsbereich

Bestimmte Mietverhältnisse sind explizit vom MRG ausgenommen, darunter fallen:

1. Betriebsbezogene Mietverhältnisse: Mietgegenstände, die im Rahmen eines Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs- oder Lagerhausbetriebs oder einer vergleichbaren Einrichtung vermietet werden.
2. Sozial betreute Mietverhältnisse: Mietobjekte, die von karitativen oder humanitären Organisationen für sozialpädagogisches Wohnen bereitgestellt werden.
3. Dienstwohnungen: Wohnungen, die aufgrund eines Dienstverhältnisses als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen werden.
4. Kurzfristige Mietverträge: Mietverträge mit einer Laufzeit von maximal sechs Monaten, sofern sie Geschäftsräumlichkeiten oder Wohnungen der Kategorie A oder B betreffen und als Zweitwohnung genutzt werden.
5. Freizeit- und Zweitwohnungen: Wohnungen oder Wohnräume, die zur Erholung oder Freizeitgestaltung genutzt werden, sofern der Mieter seinen gewöhnlichen Aufenthalt an einem anderen Ort hat.
6. Gebäude mit maximal zwei Einheiten: Das MRG gilt nicht für Mietgegenstände in Gebäuden mit nicht mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten. Nachträglich ausgebaute Dachböden werden dabei nicht mitgezählt.

3. Teilweise Anwendbarkeit des MRG

In bestimmten Fällen gelten nur ausgewählte Bestimmungen des MRG, insbesondere bei:

• Mietobjekten in Gebäuden, die ohne öffentliche Mittel nach dem 30. Juni 1953 errichtet wurden.
• Dachbodenausbauten oder Aufbauten, die nach dem 31. Dezember 2001 bewilligt wurden.
• Zubauten, die nach dem 30. September 2006 bewilligt wurden.
• Mietgegenständen im Wohnungseigentum, sofern das Gebäude nach dem 8. Mai 1945 bewilligt wurde.
• Mietgegenständen in Wirtschaftsparks, sofern dort nicht überwiegend Handelsgewerbe betrieben werden.

Fazit

Ob das MRG auf ein bestimmtes Mietverhältnis anwendbar ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Vermieter und Mieter sollten daher sorgfältig prüfen, ob das MRG in ihrem konkreten Fall Anwendung findet und gegebenenfalls rechtliche Beratung in Anspruch nehmen.